by A governança de obras é o que permite transformar alvarás, autos de infração, interdições, laudos e condicionantes em informação rastreável para quem precisa decidir. Em construtoras e incorporadoras com múltiplos canteiros, depender de planilhas, e-mails e registros isolados aumenta o risco de uma pendência crítica ficar invisível até que já tenha impacto jurídico, operacional ou financeiro.
Na madrugada de sábado, 12 de setembro de 2026, por volta das 2h, um prédio de 12 andares em construção na Rua Tequici, no bairro da Penha, Zona Leste de São Paulo, desabou sobre uma residência vizinha. O evento resultou em múltiplas vítimas fatais e feridos. Dois dias depois, em 14 de setembro, a Controladoria Geral do Município (CGM) determinou o embargo de todas as obras em andamento na capital vinculadas às construtoras envolvidas no empreendimento, além de suspender a análise de novos pedidos de alvará dessas empresas. As investigações sobre as causas técnicas do colapso ainda estavam em curso.
O que a apuração já divulgada até aqui revela, no entanto, não é uma falha de engenharia isolada. É uma falha de rastreabilidade documental que se arrastou por anos.
Governança de obras: por que a rastreabilidade precisa começar no canteiro
Segundo informações divulgadas pela Prefeitura de São Paulo, o histórico do terreno remonta a 2019, quando um pedido de alvará foi negado. A obra que ali existia foi fiscalizada, multada uma das penalidades chegou a R$ 119 mil e interditada por falta de licença. Como a ordem de interdição não foi respeitada e a construção seguiu, a Procuradoria-Geral do Município recorreu à Justiça, em 2021, para pedir a demolição da estrutura irregular; uma liminar determinou a paralisação das obras. Em 2022, um novo projeto foi apresentado ao município. Em agosto de 2023, a Prefeitura emitiu um novo Alvará de Aprovação e Execução de Edificação Nova mas condicionado, expressamente, à demolição da estrutura anterior. Uma vistoria realizada em fevereiro de 2024 atestou que essa demolição havia sido feita, o que levou à extinção do processo judicial que ainda tramitava. A obra, então, seguiu sob esse alvará vigente até o colapso, em setembro de 2026.
O ponto central não é apontar culpa técnica isso é papel da perícia e da Justiça. O ponto é estrutural, no sentido documental: entre 2019 e 2026, passaram por esse processo pelo menos quatro camadas de decisão a fiscalização municipal local, a Procuradoria do Município, o Judiciário e uma vistoria de campo que validou uma condição que, segundo apurações posteriores, pode não ter correspondido à realidade da obra. Cada uma dessas camadas operou, em algum momento, com informação que não estava plenamente visível para as demais. Um processo judicial pode ser extinto com base em uma vistoria; uma vistoria pode ser aceita como definitiva sem cruzamento posterior com o estado real do canteiro; e uma diretoria técnica ou jurídica, em qualquer construtora, dificilmente tem hoje uma visão consolidada, em tempo real, de todas as pendências regulatórias abertas em cada um de seus canteiros simultâneos.
Como planilhas fragmentadas aumentam o risco de conformidade
Isso não é uma peculiaridade do caso da Penha é a realidade estrutural do setor. Levantamento da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) mostra que mais de 73% das empresas brasileiras de construção civil ainda são classificadas como iniciantes ou tradicionais em maturidade digital: operam, em boa parte, com processos manuais, sem uma camada de dados que conecte o que acontece no canteiro com o que chega à mesa da diretoria técnica e jurídica. Nesse modelo, uma notificação lavrada por um fiscal municipal, um auto de infração ou uma ordem de interdição tendem a viver, na prática, na gaveta do gestor de canteiro ou em uma planilha local visíveis para quem está fisicamente na obra, invisíveis para quem responde legalmente pela empresa como um todo.
Iniciativas recentes do próprio poder público já reconhecem esse problema pelo lado da fiscalização. A Secretaria de Ordem Pública de Cuiabá, por exemplo, modernizou seu processo de autuação com o chamado Auto de Infração Digital, passando a registrar cada notificação com foto georreferenciada, data e horário exatos uma mudança que, segundo a própria secretaria, reduz a possibilidade de contestação e agiliza o andamento dos processos administrativos. Se o lado fiscalizador está migrando para rastreabilidade digital, o lado fiscalizado de construtoras e incorporadoras com múltiplos canteiros enfrenta um risco crescente ao continuar operando sua própria conformidade em papel e planilha.
Responsabilidade técnica e conformidade documental de obras
O risco jurídico de deixar uma pendência regulatória invisível para a diretoria não é abstrato. O artigo 618 do Código Civil estabelece que, nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o construtor responde, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança da obra tanto em razão dos materiais quanto do solo, sendo esse prazo entendido pela jurisprudência como uma garantia legal, e não um simples prazo prescricional que se esgota com o tempo. Paralelamente, toda atividade técnica de projeto, execução ou fiscalização de uma obra deve estar vinculada a uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), no caso de engenheiros e agrônomos registrados no CREA, ou a um Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), no caso de arquitetos registrados no CAU documentos que atribuem responsabilidade legal individual ao profissional habilitado por cada etapa da obra.
Ou seja: a estrutura legal brasileira já pressupõe que exista, em cada obra, uma cadeia documental contínua e identificável de quem projetou, de quem executou, de quem fiscalizou, de quem autorizou a retomada depois de uma pendência. Quando essa cadeia se fragmenta entre papéis físicos, e-mails soltos e sistemas isolados por canteiro, a exposição não é apenas técnica. É a própria construtora, seus diretores e os profissionais que assinaram ART e RRT que ficam vulneráveis a uma reconstrução posterior geralmente pericial, e quase sempre tardia de uma linha do tempo que deveria ter estado visível e auditável desde o primeiro auto de infração.
Como a governança de obras melhora a rastreabilidade de embargos e alvarás
É importante ser preciso sobre o que uma camada de governança digital pode e não pode fazer. Nenhum sistema de gestão substitui a engenharia estrutural, a perícia técnica ou a decisão judicial sobre um caso concreto e nenhuma plataforma pode ser responsabilizada, nem apresentada, como algo que “teria impedido” um colapso cuja causa técnica ainda está sob investigação. O que uma plataforma de governança digital de canteiro pode oferecer é outra coisa, mais modesta e, ao mesmo tempo, mais decisiva: impedir que uma notificação, um auto de infração ou uma ordem de interdição desapareçam silenciosamente entre o fiscal que a lavrou e a diretoria que deveria decidir sobre ela.
Isso significa, na prática, centralizar em um único repositório os alvarás, certidões, licenças e autos de notificação de cada canteiro; estabelecer fluxos automáticos de escalonamento para que um alerta crítico uma interdição, uma multa reiterada, um laudo estrutural pendente chegue à diretoria técnica e jurídica no mesmo dia em que é registrado, e não meses ou anos depois; usar checklists estruturados com registro geolocalizado e fotográfico, capazes de comprovar objetivamente o estado real de uma pendência (como uma demolição condicionante, por exemplo); e manter planos de ação com responsáveis e prazos definidos, auditáveis a qualquer momento não apenas quando um fiscal aparece ou um sinistro já ocorreu.
O que centralizar na governança de obras
Uma estrutura de governança de obras precisa dar visibilidade, no mínimo, aos seguintes registros e ações:
• alvarás, certidões e licenças de cada canteiro;
• autos de infração, notificações, multas e ordens de interdição;
• laudos e condicionantes com prazos de atendimento;
• responsáveis técnicos vinculados a ART ou RRT;
• checklists de campo com evidências fotográficas e geolocalizadas;
• planos de ação, responsáveis e prazos para cada pendência;
• alertas críticos direcionados à diretoria técnica, jurídica e de compliance.
Quando esses dados deixam de depender de controles locais e passam a compor uma visão consolidada, a governança de obras se torna uma camada de rastreabilidade e decisão, sem substituir a engenharia, a fiscalização ou a perícia técnica.
Governança digital de obras: da pendência à decisão
O caso da Penha, independentemente de como venha a ser concluída sua apuração técnica, já expõe uma lição de governança que vale para qualquer construtora ou incorporadora com múltiplos canteiros simultâneos: quando ordens de paralisação, autos de infração e condicionantes de alvará vivem dispersos em papéis, e-mails e planilhas fragmentadas, ninguém nem o engenheiro responsável, nem o compliance, nem a diretoria tem, de fato, a visão consolidada de que uma obra específica acumula um histórico de risco regulatório crescente.
É nesse ponto que a governança digital de canteiro deixa de ser burocracia e se torna infraestrutura de decisão.
Fontes
- https://gazetabrasil.com.br/brasil/sao-paulo-brasil/2026/09/13/construtora-do-predio-que-desabou-e-deixou-5-mortos-na-penha-ja-havia-sido-multada/
- https://www.spagora.com.br/sao-paulo/prefeitura-embarga-obras-desabamento-penha/
- https://sobralonline.com.br/desabamento-predio-penha-mortos-sp/
- https://www.bnewssaopaulo.com.br/noticias/policia/desabamento-de-predio-deixa-tres-mortos-na-zona-leste-de-sp.html
- https://cnmp.mp.br/portal/institucional/comissoes/comissao-de-controle-administrativo-e-financeiro/atuacao/manual-do-ordenador-de-despesas/obras/anotacao-e-registro-de-responsabilidade-tecnica
- https://periodicos.tce.pe.gov.br/seer/ojs-3.1.2-1/index.php/Revista_TCE-PE/article/view/505/461
- https://www.legisweb.com.br/noticia/?id=32938
